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梅山汽车物流项目规划

[商业策划]作者:江振华
中通集团简介:浙江中通控股集团总部位于长三角活力名城——浙江省台州市,目前拥有全资公司20家、控股公司9家,年营销额达60亿元,是集汽车销售、科技产业、房地产开发、物业管理、投资、金融、典当、保险等于一体的大型综合性企业。

项目概况

项目名称:梅山·中通汽车商业综合体

投资单位:浙江中通控股集团

  中通集团简介:浙江中通控股集团总部位于长三角活力名城——浙江省台州市,目前拥有全资公司20家、控股公司9家,年营销额达60亿元,是集汽车销售、科技产业、房地产开发、物业管理、投资、金融、典当、保险等于一体的大型综合性企业。

  中通捷豹路虎4S店、中通英菲尼迪4S店、金奥达奥迪4S店等20家中高端品牌汽车经销商,上海新正投投资发展有限公司、温岭市民泰投资开发有限公司、台州中通典当有限责任公司、浙江东南机床设备城等公司如众星捧月般托起了“稳健中通”的发展格局;产业结构和产品结构的合理性奠定了“活力中通”的科学布局;“幸福生活、着眼国际”的战略目标决定了“魅力中通”的完美结局。

  中通集团经营的汽车特许品牌有:捷豹、路虎、英菲尼迪、奥迪、日产、福特、别克、雪佛兰等多个中高端品牌,并跻身于2012中国汽车流通行业经销商集团百强排行前50

  公司高举“赢在人才”兴企方略,集团六位高管皆为行业精英。董事长兼总裁从商三十年,是名符其实的蓝海经营专家;执行董事留学归来、精修商道人和;财经执行官,数控毫厘、颗粒归仓;复旦清华两剑客,双剑合璧抓业务;经营专家执掌内政,著有《总经理道术——中小企业转型升级探路》。旗下分公司总经理品行兼优,徳才双俢。公司员工2000余人,其中大专以上学历人员占63%,汽车维修技师478人,工程师18人,中高级技工137人。

志、资、智的三合,确立了“和谐中通”的事业架构;标志着中通集团事业乾坤大、幸福日月长!

  “与时俱进,团结拼搏;德行天下,幸福共荣”是中通的核心文化。

十八大精神振奋人心,大国开局百舸争流;幸福中通新篇开局,开放胸怀感恩合作!

项目地点:浙江·梅山国家保税港区

14 建设规模:

141占地面积600-800亩;

  新建现代汽车物流立体综合仓库18万平米;汽车文化(购物大厦、宾馆、办公楼、文化村)19万平米;汽车商贸(汽车会展、汽车交易、军工转化)16万平米年进出口车辆1028万台。

15 项目功能

  提供汽车整车、汽车零配件的批发与现场交易、会展、电子商务订单交易、仓储配送、流通加工、信息发布、与撮合成交、贸易批零、货物中转、金融结算及汽车文化——购物、运动、休闲、餐饮、娱乐、办公、游游等服务于一体的综合型公共服务平台。

1.6 投资估算及经济效益评估

投资预算:项目总投资为2325亿元,

营业预算:项目建成后,可实现年营业额200亿元(汽车贸易 170亿、废旧军工转化 10亿、 汽车会展/办公大厦/文化村/购物大厦0.6亿、汽车旅馆2000万元、汽车赛事 2000万元、汽车交易 20亿)

综合效益:保税区社会效益5亿元以上(含:商业经济、会展经济、赛事经济、贸易经济、旅游经济、餐饮经济、住宿经济、休闲经济、物流经济、交通经济)

纯利润率:财务内部收效率为0.8%(税后),投资回报期为710年。

 

项目建设的必要性

21 有利于建立一个完善的现代汽车流通体系

汽车流通行业是浙江省财税增收的重点行业之一,规模较大,但没有成熟的进口通关平台,已不适应现代汽车流通财税增收要求。

梅山汽车商业综合体建成后,将会成为宁波市乃至浙江省规模较大、功能齐全、现代化的整车、零部件交易市场。凭借宁波便捷的交通优势、经营优势及网络资源优势,把广大的生产厂商、配件供应商以及配套服务商紧密的联系在一起,形成集团化的经营优势,实现政府、厂商、市场经营者真正意义上的多赢。

22 有利于土地资源的最大化利用,提升单位土地效益

  时至今日,土地资源已经成为制约地区发展的瓶颈之一。因此,提升单位面积的土地产出成为政府出让产业用地的基本要求,规模化、高效益、集聚型的汽车商业综合体充分反映了社会生产力和社会效益的要求,引导和强化产业的集群化发展,正日益受到各地政府的广泛重视。

  因此,梅山汽车商业综合体作为高集聚型汽车流通平台,对提升地区的产业用地效益具有重要的意义。

23 有利于拉动地区的经济发展

通过项目形成区域商贸、物流、人气、行业精英的集聚,吸引汽车、汽配及相关产品在梅山保税区集聚、交易、流通和中转,带动长三角地区的产业结构升级和就业的提升,为浙粤甚至华东地区的汽车、汽配及相关产品提供一个“走出去、引进来”的交易和流通平台,并提供相应的物流加工、中转、商贸和集散服务,促进梅山保税区商贸、汽车流通、物流产业、经济文化的发展和区域竞争力的提升。


项目背景

31 汽车商业综合体的发展背景

  从发达国家物流行业发展来看,其物流成本占GDP的百分比,美国约为10%,日本为14%,英国为10.6%,法国为11%,德国为13%。物流业的发展主要得益于稳定的经济增长、发达的信息技术、宽松的法制环境和经济的全球化、区域化和集团化。专业的管理队伍和先进的计算机网络与通信手段,使物流服务不断向快速便捷、优质高效、成本低廉的目标迈进。

  随着大连、上海、天津等保税区汽车物流产业优劣势的突显、梅山保税区汽车物流产业要强大、必须做到“人无我有、人有我好、人好我精”;为此以汽车文化建设为核心,通过会展/车赛/购物/豪车会所等引客、通过休闲/娱乐/定居等留客;通过保税区优惠政策/豪车聚集/新车发布/豪车试驾等促客成交。   

  梅山保税区的汽车物流业还处于初期阶段,随着更多企业积极进行理论探索和实践尝试,梅山保税区的汽车流通产业发展必将加快。

32 项目的提出    

  在汽车流通行业和商业地产开发行业有着丰富经验的中通集团,以与时俱进促产业升级,公司多年来一直留意汽车商业综合体建设商机。

  我们调研过大连保税区、天津保税区、黄埔保税区、上海保税区、汽车运营商、汽车经销商、汽车生产商,汽车进出口服务商等对梅山汽车商业综合体的整车、零部件、精品供需等情况做了细致的研究分析。分析表明以汽车商业综合体方式运作,梅山汽车物流产业具有巨大的市场空间。

汽车进出口分为两类:中规车、非中规车;(美规车、欧规车)

汽配主要分为五大类,1)车身及其零配件;(2)底盘以及零配件;3)汽车电子;4)发动机以及零配件;5)通用件。

  据资料显示,在汽车产业的利润中,制造业仅占30%40%,流通及售后服务领域占 60%70%,其中汽车行业整车与配件的产值规模比例约为11.7。以2010年为例,2010年全年,江淮汽车、安凯汽车、昌河汽车、佳通轮胎等企业物流总量达到9.212.4万辆运次,运输费用总支出约为4.6 6.2亿元之间。同时调查获知,天津港年汽车进口过40万辆,其它保税区因服务、政策、地域、港口条件、航线班次等原因其业务还未做强做大!

  基于市场调研信息,中通决定利用在汽车流通行业和商业地产开发方面的雄厚实力,人脉与经验来抓住这一商机,在梅山投资建设汽车商业综合体项目。

33 宏观政策影响

331 根据“十八大提出的大国开局——以科技、经贸、文化创意为国民经济新赢利模式”的精神,凭借国家“十二五——梅山保税区规划”战略的强劲推出,梅山以独有的“南方深水良港”的地理位置优势,得到快速建设,形成以长三角地区为“发展轴”,浙江、福建为“两核”,安徽、江苏为“两翼”的“一轴双核两翼”的市场天地。强大的区域经济必将带来繁荣的物流,加上浙江、福建、安徽、江苏等省汽车需求的日趋增长,梅山汽车商业综合体项目有着巨大的商机。大力发展港口物流、仓储、商贸等现代服务业,是保税区规划的重点内容之一,这将推动保税区管委会在相关项目的招商引资和布局建设上提供更多的优惠政策和便利条件。

  332 宁波政府提出的滨海新城建设定位,保税区优惠政策更优于天津和大连两地保税区的承诺,有利于中通集团对梅山汽车商业综合体项目的投资决心和信心。

34.中通项目背景

1、信誉:中通为2012年汽车流通商业集团50强亦是台州汽车流通协会会长级单位 。

2、人才:战略人才、经营人才、管理人才、基础人才达企业2000人的70%

3、人脉:汽车行业、汽车市场、汽车生产商、汽车经销商、玩车人路路通达。

4、人气:拥有中国豪车俱乐部会员3000人气,汽车经销商百家联盟企业 。

5、资本:企业资产20亿,年营业额60亿;汽车流通、商业地业、金融投资三足鼎立

6、经验:96年开始从事汽车流通行业,至今发展到几十家 4S店,二十九家子公司

7、能力:汽车上游、下游、自身资质天成;具备商场运营、商业运营、项目运营等能力


主要建设内容及规模

41 土地面积:占地面积600-800亩;

42 建筑面积:新建综合仓储18万平米,汽车文化(购物大厦、宾馆、办公楼、文化村)19万平米;汽车商贸(汽车会展、汽车交易、军工转化)16万平米,共计53万平米;

43 配套设施:园区道路、装卸场、绿化及其他配套设施;

4. 4主要项目:汽车物流、汽车购物大厦、汽车宾馆、汽车综合办公楼、汽车文化村、汽车会展中心、汽车交易广场、军工转化市场等八大核心项目;

4.5投资金额:2325亿元人民币;

4.6社会财富:年社会效率5亿元;

4.7就业岗位:2000个左右。


场址选择及工程方案

51 场址选择:

建设地址为梅山国家保税港区

(由保税区管委会实际划定地块为准)

 

52梅山·中通汽车综合体区域分布图

5.3 工程方案  

  建筑结构的选择和确定,以满足汽车综合体建筑要求为前提,同时兼顾其它各有关专业标准。综合办公楼、汽车购物大厦等商贸建筑限高标准最低为15层,4S店单层需10米;结合相关仓储实际情况,对不同要求的建筑物采用合理的结构类型,做到适用、经济、美观、造型简洁、色彩与环境相协调。

  根据不同需要,荷载较大的设备基础采用桩基础,其它建筑物根据地质资料及实际荷载情况采用天然基基础。对填土进行分层填筑,分层碾压,不乱抛大块石,以免给桩基础的施工和基础的不均匀沉降带来不利影响。

 

项目总体布局

61 总平面布局

611 严格执行消防、安全卫生等要求,进行合理布置;

612 严格遵循国家颁布的有关规范、规定和标准等;

613 严格贯彻节约用地、节省投资原则。

62 功能区布局

  根据汽车商业综合体的实质要求,整个项目功能区分仓储区、汽车经销商贸区、文化区、生产区四大部分。

  仓储区特点:整个项目功能区由南北仓储区和公路装卸区及辅助区三部分组成,功能分区较明确。在南区西端布置配套设施,如综合楼、维修站、污水处理等。停车场将根据需要局部改造成汽车装卸区。

  汽车经销商贸区特点,以“统筹经营、品牌运营”为宗旨;以“打造豪车“国美版”超市“为特色;以“现场经贸批零”为主题;以构建“销售立体网络体系”为中心;通过新车上市新闻发布中心、豪车会展中心、汽车销售广场三部分组成;形成“吸引消费者、提高消费者购买欲望、促成当场消费”的销售三大功能;最终形成强大的汽车商贸圈(区)。

  汽车文化区特点,以“汽车文化为核心竞争力”为灵魂;以“通过物质丰富获得精神享受”为目标;以“购物、休闲、娱乐、旅游”为内涵;通过汽车文化村、汽车旅馆、汽车综合大厦三部分组成载体;以丰富多彩的文化建设形成鲜明的汽车文化氛围。

汽车生产区特点,以“豪车改装/加装、维修”为基础;以“试驾、租赁、置换”为方式;以“一站式服务”为后盾;通过维修中心为载体;建成汽车售后服务基地,以确保消费者权益和个性化需求。

  汽车商业综合体功能布局,以“做好售前、售中、售后服务”来布局;以“丰富精神文明与物质文明”为格局;以“购物、休闲、娱乐、旅游享受美好生活”为题材;以“重格局、促人气、强服务、引人才、讲双赢”为抓手。

63 绿化布局

区内绿化主要以种植草坪为主,适当种植一些灌木。绿化率达到15%


投资估算

71 投资估算:项目总投资23亿元,其中:

序号

工程项目或费用名称

投资估算(亿元)

1

土地款

2

2

房屋投资

15.2

3

经营资金

5

4

其它

115

总计

23

 

第八章    经营管理分析及评价

81 效益指标

  项目建设期25年,成熟期3年。

  项目产出:汽车贸易200亿*0.75%=1.5亿/年(指成熟期);军工 10亿*(15-20)%=1.5亿;汽车经贸/办公大厦/文化村/购物大厦3000万元;汽车旅馆 1512万元;汽车赛事 2000万元;汽车交易 20亿*2%=4000万元;汽车会展2000万元;年总收4.25亿元,利息/税费2.3亿元,纯利2亿元。

82 经营管理

821 经营架构:

 

 

图解说明:汽车综合体由会展中心项目、交易中心项目、仓储中心项目、汽车文化村项目、汽车酒店项目、汽车办公大厦项目、购物大厦项目、军需转化市场项目等八个大项目;汽车会展、新闻中心、汽车影院、汽车交易、汽车配件、汽车维修、汽车物流、汽车文化村、汽车酒店、汽车办公大厦、购物大厦、军需转化市场等十二个经营项;近二十个专业子公司组成。

 

822 管理架构

 

矩阵式管理说明:

1. 本管理架构为矩阵式管理架构,业务实行对口管理和负责。

2. 集团董事长(总裁)管控行政管理与业务经营全局工作,但不具体负责工作开展和管理相关工作,可以对行政管理与业务经营全局工作进行领导、督查、监督、考核。

3. 管理模式分“两级五部”设计;两级为集团级、子公司级;五部为行政、财务、运营、基建、招商。

4. 子公司总经理对总裁(董事长)负责、业务领导为总裁。集团总裁直接下级为集团“五部”负责人和子公司总经理。可以对各子公司行政与业务工作全面进行领导、督查、考核。但不具体负责子公司具体事务建设。

5. 集团总裁为企业经营管理工作的总负责人,执行目标任务分解、管理模式、经营模式设计、工作辅导及检查。

6. 子公司总经理负责子公司日常事务及子公司“五部”工作的协调、安排、执行与指导、检查、深化、考核。直接下级为子公司“五部”经理(主管)。

7. 集团五部负责人负责集团及子公司所属业务工作的策划、规划、设计,统筹,安排、执行与指导、检查、考核。直接下级为子公司对口业务经理(主管)。

8.子公司“五部”经理负责子公司所属部门业务建设。对部门工作进行统筹、监督、协调,安排、执行、完善深化。子公司业务部门经理是本部门工作的总负责人,在具备副职的情况下多管人少管事,多管宏观少管微观。

子公司总经理、业务经理是企业经营管理的具体落实者、执行者。矩阵式管理图中各岗位有多位领导,即行政领导和业务领导,每一岗位接受多重领导管制。

矩阵式管理参照国家机关行政管理体系设立。

矩阵式突出无边界管理思想,各岗位工作评价由业务领导及行政领导依据本岗位职责落实情况和协作边界管理情况为评价基准。

 

823 赢利架构

 

 

图解说明:汽车综合体依仗上图九大赢利点支撑整个项目的健康成长和可持续发展。

 83. 运营构思

 831 运营纲要

项目发展方向:建国家商贸核心区、架世界经济互通桥梁。

项目发展品牌:汽车商贸名城、汽车物流名港、汽车文化之都、汽车名人之都、世界豪车展示中心。

项目发展战略:放眼国际,联系国内;外树行业标杆,内强服务结构;整合产业资源,完善经营模式;三年铸就品牌,五年唱响国际。

项目战略目标:五年项目成熟,十年赶超天津,十五年成就中国及至世界知名汽车商贸名城。

项目策划目的:使汽车商业综合体的发展——目标更清楚,工作更连贯,投入更低廉,步伐更快捷,精力更集中,思路更开放,成效更突出。

项目策划意义:体现项目构思严谨性、操作可行性。保障项目成功率和可持续发展。

项目经营主题:走志智资三合之路,行工商贸兴业战略。

项目内容及目标:

1、把汽车商业综合体发展成保税区五大支柱产业之一。

2、引进经营管理帅才20位,汽车行业专业人才100位,聘请战略专家顾问10位。解决就业岗位3000人左右。

3、建立汽贸三大市场:①国际汽车物流专业市场;②豪车经贸专业市场;③汽车文化旅住乐园。三大市场5年后,年营业额过100亿元。

4、五年后汽车进口突破20万辆/年;产业群带效益年超5亿元!

5、三大市场引进二级专业经营商30家;引进国际汽车贸易公司50家。

6、引进汽车生产商13家;中国汽车流通商业集团前100强企业310家。

7、力争吸引资金在保税区投资20亿元以上。

8、汽车贸易公司业务额达200亿元。

9、建立四星级以上宾馆1家。

10、经贸汽车品牌过50款。

项目经营模式:集团化运作,二级项目独立法人。

项目预热时间:自201310——201810月,共计5年。

项目主体:

执行(投资)单位:浙江中通控股集团(法人:陈勇  监察执行:陈炫霖   策划:江振华)

支持单位:浙江省人民政府         

宁波市人民政府         

梅山国家保税区管委会 

84.收付分析   

841 收入分析:(以仓储为例)

  仓储中心可以采用统一经营、部分租赁、少量出售的方式。为了简化估算,这里假设为租赁收入。项目收入来源有设施租赁收入和辅助服务收入。

  根据目前租金水平,物流园区设施租金标准暂定为30/(平方米*月),假设园区设施平均出租率为50%,则250亩租赁收入为:250*667*50%*30*12/10000= 3001.5万元。

  辅助服务收入约为租赁收入的10%,为300万元。

842 营业成本估算:

  预定雇佣员工300人左右,按人均5万元/年计,共1500万元/年。

  物流园区信息系统的日常维护与换代升级预计为400/年。

  其他费用估算为500/年。税费373万元

843 评价结果:

  依据汽车商业综合体之仓储项目设计投资2亿,一年一次完成投资。按60/平方每月计算,每年收250*667*30*50%*12/10000=3001.5(万元),辅助收入3001.5*10%=300(万元),合计3301.5万元,营业税及附加税6%,年营业税等198万元,减去年营业成本2400万元,毛利3001.5-198-2400=703.5(万元),所得税率25%,应交所得税703.5*25%=175.9(万元)净利润703.5-175.9=527.6(万元)。按建设成熟期5年,收租金50年计算,内在报酬率为0.98%,当必要收益率为1%时,净现值-335万元,投资利润率为2.64%,投资回收期为38年。

  从上述指标可以看出,仅就建设、维护、服务、收入等而言,物流园建设的财务效益一般。但由于园区项目建设本身是一项公益性很强的工程,其建设意义主要反映为支持和促进汽车流通产业经济发展的社会效益上,特别是直接反映为进入园区的物流企业服务效果上。根据目前物流企业的运作经验,成功的物流服务企业平均投资利润率可维持在10%以上。按照梅山汽车物流的建设规模,保税区企业每年将上交可观的所得税。由于物流服务,入驻企业效率提高产生了企业经济效益。同时,投资(中通)建设公司在上述状态下,也能够保证投入资产的保值增值。因此,梅山汽车商业综合体项目具有较好的投资建设前景,具有较强的实施可行性。

 

第九章   结论和建议

91 结论

  梅山汽车综合体项目符合保税区管委会制订的城市发展规划和产业发展政策,有利于推动宁波区域经济增长和提升长三角地区汽车流通产业竞争力,有利于推动保税区汽车事业和现代物流业发展。所产生的经济效益和社会效益都将良好。

  就中通而言,该项目政策、技术、人才、市场、资源、资金、经营、管理等立项与操作条件皆成熟可行;为此、浙江中通集团是梅山汽车综合体项目投资建设的最理想单位。

92 建议

921 建议明确特殊人才引进相关优惠政策。

922 建议明确同比天津保税区和上海保税区及黄埔保税区更优惠政策的具体事项。

923 建议明确汽车贸易企业入驻的具体优惠政策条款。

924 建议明确项目用地红线规划图,签订土地使用意向合同。

925 建议815日前落实项目投资意向书。

926 建议划拨项目广宣支持经费及汽车贸易商招商经费。

927建议明确国际航线一月多次的航班。

928建议道路/园区以中通企业冠名 。

929建议明确梅山赛车道的经营权由中通独家运营。

9210建议明确汽车综合体土地证权属分割及时办理条款 。

9211建议确定各项事物计划与时间节点及效能的跟进方案。

 

 

结束语

  百舸争流千帆竞,敢立潮头唱大风。中通集团愿凭借自身优势与行业经验,意欲为梅山国家保税港区的建设添砖加瓦。相信尊贵的领导也能深情意识到,本项目的开发建设将大大提高宁波梅山保税港区形象和品位,同时又对提升宁波梅山保税港区商业功能和环境品质有积极的作用。

  中通集团对此次项目十分重视,对梅山国家保税区领导的信任亦是十分感激,因此设计建设构思时费尽心思,可以用八个字来概括“如切如磋,如琢如磨”,但金无足赤人无完人,唯望在实践中仰仗领导大力支持与指导!

最后,祝愿各位领导早日和投资方确定合作关系,落实土地及相关招商政策。谢谢!            

 

            

                                            浙江中通控股集团有限公司


附件:《汽车综合体项目效果图》

1、会展中心效果图

 



2、交易中心效果图

 


3、仓储中心效果图


4、汽车文化村效果图一


4、汽车文化村效果图二



5、汽车酒店效果图



6、办公大厦效果图



7、购物大厦效果图




8、新闻中心效果图



9、汽车影院效果图


10、汽车交易效果图


11、汽车配件效果图


12、汽车维修效果图


13、汽车物流效果图一


13、汽车物流效果图二


14、军需转化市场效果图


 

 

 

 

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