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商业地产招商方案

[项目招商][商业地产][模拟划分]作者:智库编辑
一、商业用房情况:   1.商铺总数:73间 二、招商办法   (一)招商条件:   1、广告支持:共计50万。2个月时间   2、街道上有人行道的铺面划归商家经营使用,没有




一、商业用房情况:

  1.商铺总数:73

二、招商办法

  ()招商条件:

  1、广告支持:共计50万。2个月时间

  2、街道上有人行道的铺面划归商家经营使用,没有人行道的,作为公共过道使用。

  4、装饰需要尽早明确;比如有没有灯之类的东西。

  5、步行街街面过宽,不利于商业发展,建议零时性的经营场所或者是考虑给所对应的商家使用。

  6、零时性的经营场所——透天主题茶室或咖啡馆,公司考虑怎么投入。

  2.招商工作开展前我们要确定的几个基本条件:

  A:哪些铺面我们可以进行出租

  B:商业街业态模拟划分

  C:根据业态划分进行街道的租金定位

  3.社区商业达到一定规模体量,同时带有区域商业色彩的商业,前期宣传中步行街是我们商业的一个核心点,所以在招商步骤先社区配套业态招商后针对步行街进行重点招商,至于其它街道为辅助性的招租。

三、业态模拟划分:

  业态分布情况模拟:

  社区配套业态分布

  业态分布情况模拟:

  步行街业态分布

四、租金

  租金分为3个层面

  租金制定策略:

  楷范围的租金(开发商)→商家承受租金指导租金(开发商)→业主期望租金确定租金

  楷范围的租金(开发商)

  参考合现在已经有的意向商家可以承受的租金水位,结合街区的发展确定一个浮动的租金水平(初步设定2年内的租金)向商家进行初步的价格沟通,以确定商家的实际租金承受力;

  各个街道指导租金及设定租金价差表

  针对商家租金:

  为了保证业主今后商业发展起来的租金上涨空间,同时也为了吸引商家,我们特制定下面的租金出租政策:交一年租金免半年的租金(使用一年半)

  同一条街道的租金等级划分:

  100㎡以上的铺面租金在下滑20%

  150㎡以上的铺面租金下滑30%

  针对业主的租金引导策略:

  租金的确定一般来说是按照市场规律而来的,当然我们也参考了铺面的售价来定。作为商铺租金应该是结合市场面、铺面售价、业主的期望、开发商的引导和前期登记承租铺面商家的意见来综合考虑的。为了尽快使商业发展起来,我们认为应该租金在预定的基础上下调20%~30%,结合各种因素建议各个街道租金如下图:

五、效益评估

  费用收取点:

  1.铺面出租后,收取一个月的租金作为佣金

  2.铺面承租后,收取一个月的租金作为佣金。

  旧货市场(古玩、钱币、邮票)招商策划方案

  第一部分:招商策略
  第二部分:招商进度中的比例分配
  第三部分:招商付款方式

  第四部分:经济分析
  第五部分招商费用预算
  第六部分:各楼层商品结构定位

  第七部分:招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容
  第八部分:广告宣传策略

  第九部分:开业庆典
  第十部分:招商策划参与人员
  第十一部分:招商策略

  招商策略:()

  招商进度中的比例分配

  招商的前期阶段,招商的比例计划为:长治地区招商占80%左右;20%左右作为机动、炒作和对外招商。

  根据招商实际情况,如果招商出现火爆,可适当的提高租金价格。这样后期可以提高销售价格,在项目只有先租后售的情况下使商铺升值。

六、招商付款方式

  一、租金缴纳及优惠政策有以下四种方式:

  1、一次性缴纳1年的租金,从第二年起租金递增5%;第三年租金递增6%;第四年租金递增7%;总体租金递增比例不超过原租金水平的20%

  2、一次性缴纳3年的租金,可免缴6个月的物业管理费。从第四年起租金递增5%;第五年租金递增6%;第六年租金递增7%;总体租金递增比例不超过原租金水平的20%

  3、首期缴纳5年租金的30%,入驻前再缴齐5年租金全款。从第六年起租金递增5%;第七年递增6%;第八年递增7%;总体递增比例不超过20%。可签定租约合同期为10年。

  首期一次性缴纳5年租金。可获得6年实际使用权的优惠政策。从第七年起租金递增6%;第八年递增7%,总体递增比例不超过20%。除享受以上优惠政策以外,还可以获挑选商铺位置的机会。

  4、首期缴纳10年租金的30%,入驻前交齐10年租金全款。可获得12年实际使用权的优惠政策。如10年租金在首期就一次性交齐,除享受以上优惠政策以外,还可以获挑选商铺位置的机会。

  二、租金缴纳及优惠政策2(备选方案)

  12同上。

  3、第一段同上。

  首期就一次性缴纳5年租金。可获得赠送6个月无偿使用权的优惠政策。从第七年起(含第6年后半年)租金递增6%;第八年递增7%,总体递增比例不超过20%。除享受以上优惠政策以外,还可以获挑选一间商铺位置的机会。

  4、首期缴纳10年租金的30%,入驻前交齐10年租金全款。可获得11年实际使用权的优惠政策。如10年租金在首期就一次性交齐,除享受以上优惠政策以外,还可以获挑选商铺位置的机会。

  三、分析(以均价0.6元计算)

  第6年租金收入:2900*365*0.6*1.0566.69万元;

  第6年半年租金:66.69/233.35万元;

  五年租金9折损失租金:317.55*0.131.76万元;

  租五送6个月损失:31.76万元;

  租五送一年的损失:63.51万元;

  租五送一租五打9多损失:31.75万元;

  租五送半年租五打9损失相等;

  从上面的分析来看,一次性缴纳5年租金打9折或租五送半年对公司最有利,租五年送一年的优惠政策虽然损失最多,但比打9折只多损失47.63万,从而对商户的吸引力却大大增强。同时保证提前还贷提高公司的信用级别,综合考虑利大于弊。

  注:以上方式并不是机械地推出,可视市场反应情况进行穿插,也可以在尾铺招商过程中,对尾铺招商的优惠力度增加时运用。

  四、租金缴纳方式及提供优惠政策的理由:

  考虑到项目的招商不但要符合公司的总体定位,同时还要兼顾公司的成本回收,并且回收期越短,产生的运营财务费用支出就越少,同时,及时还贷将有利于公司信用等级的提高,对将来的公司发展极其有利。上述方案一方面可以起到将缺乏实力小商户挡在门外的作用(及抬高门槛),达到自然淘汰的目的。同时,根据现金为王的原则,运用对我们影响极小的使用年限的优惠,让利商户,做到先期既给出优惠又不会使应收现款产生丝毫损失。

  另外,兼顾将来商铺升值,我们可以充分享受到升值的利益,方案设定是为了尽量引导商户去选择5年一次性缴纳租金的方式。此方式达到的经济效益将在经济分析内容中计算出具体的数据体现。

七、经济分析

  一、缴纳(三年)租金经济分析

  1、根据可出租建筑面积按2900平方米计算;

  2、按照每层出租建筑面积平方米计算;

  3、平均租金价格按0.6/平方米。天计算;每层定价为:平均租金价格为:0.6/.

  楼层租金价格(/㎡天)出租面积()说明应完利润额(万元)

  20.514501450*365*0.5*379.39

  10.714501450*365*0.7*3111.14

  总计均价0.62900共回收三年租金费用190.53说明:、综合管理费:2900*1.2*365*3381.06万元。

、第一年综合管理费:127.02万元。

  二、缴纳(五年)租金经济分析

  1、根据可出租建筑面积按2900平方米计算;

  2、按照每层出租建筑面积平方米计算;

  3、平均租金价格按0.6/㎡。天计算;

  每层定价为:平均租金价格为:0.6/.

  楼层租金价格(/㎡天)出租面积()说明应完成利润额(万元)20.514501450*365*0.5*5132.31

  10.714501450*365*0.7*5185.24

  总计均价0.62900共回收五年租金费用317.55

  说明:317.55万元的30%为:95.27元。

、综合管理费:2900*1.2*365*5635.10万元。

、第一年综合管理费:127.02万元。

  招商费用预算

  招商总体费用包括人员开销、广告制作(包括印务)、媒体购买、管理费用等项,总费用预计在25.5万元左右,其中广告费用是最大的一项支出,而广告费用必须根据实际运作情况进行调整。如招商非常顺利,则广告投入将会进行灵活调整削减。

  分析:其中广告制作费用约占24%;媒体购买约占51%;行政与管理费用约占25%,应占比例符合正常市场运作中的比例分配。第六部分:楼层商品结构定位

  楼层商品布局

  1层工艺品区:玛瑙玉翠、陶瓷、竹木牙雕、皮影脸谱、佛教信物、民族服装、服饰;

  古旧字画书刊区:文房四宝、古籍字画、旧书刊;

  2层古玩区:古器物、古钱币、中外钱币、文革遗物及生活用品;

  古旧家俱区:仿古家俱;第七部分:招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容

  一、招商准备工作:

  1、完成项目名称注册、以及项目标志等的CI设计并注册。

  2、注册中文及英文的国内域名(.com.cn)及国际域名(.com)

  3、确定宣传包装概念、总体广告宣传用语。

  4、完成设计制作物博园招商文案、招商楼书,包含项目功能分布及内部结构图。

  5、完成设计制作物博园的主体、各分体效果图。

  6、完成招商队伍的建立(招聘),进行培训及人员甄选分配。

  7、制定商户准入标准、引入原则、操作规则等。

  8、确定公司组织机构和部门设置。

  9、招商处的筹建。

  10、招商部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出台。

  11、制定商户准入标准、条件、和招商规则。

  12、制定并印制招商租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议、商业管理守则等。

  13、根据招商类别督促制定招商工作倒计时计划(包括招商区域、重点目标、任务指标完成计划等)

  二、招商时间安排:

  招商前期准备工作阶段为:2006/05/10——2006/06/26

  正式招商时间确定为:2006/06/27——2006/10/06

  开业庆典筹划阶段:2006/10/11——2006/11/01

  12006/05/10——2006/05/19完成招商人员招聘及培训工作,同时完成个人招商指标确认并按照招商任务指标提交各自的工作倒计时实施方案。

  22006/05/20——2006/06/3完成印制各种合同、文件、申请表、登记表等。完成项目标志等系列CI设计,确定识别系统(包括名片、信函、旗标等)。确定宣传包装概念及总体广告用语。

  32006/06/4——2006/06/23完成前期招商文案、招商楼书制作,确定招商媒体广告计划(包括广告创意、制作、媒体购买选择等)、招商各项管理费用支出预算。完成各种POP、效果图等的制作。完成招商部筹建工作。

  42006/06/26前完成一切招商准备工作。

  52006/06/27招商工作正式开始。

  62006/06/27——2006/07/10配合组织公关活动,针对对象包括行业协会、政府部门的。

  72006/07/11——2006/09/11招商第一阶段。

  以长治为重点的招商工作,招商比例按计划控制在总体的80%以内。同时负责外埠招商工作人员在本地进行外地招商工作。

  82006/09/17前完成所有外地招商工作准备。

  92006/09/18——2006/9/27招商进入第二阶段。在确保长治地区招商工作按计划顺利进行,并达到预期目标、回款理想的基础上,提高要求进行市场二次开发。目标定位于增加中心商品的品牌化、专业化、多样化等的内涵,外埠在这一阶段列为重点。

  102006/09/28——2006/10/07招商进入第三阶段。本期工作重点是拾遗补缺,针对中心的结构进行微调整。做到符合物博园的原定市场定位及功能分布设计。

  根据实际招商情况制定招商收尾计划,对招商工作未达到设定标准的进行最后突击攻关。

  122006/10/11——2006/11/01开业庆典。

  开业庆典的公关活动、促销活动、广告发布等。

  三、达成目标(设定理由及达成手段)

  达成目标是按照商业项目招商的程序安排制定的最低限度招商进展要求。实际招商过程中,必须超额或提前完成此目标,否则将影响整个招商的成功。

  12006/07/11——2006/09/11第一阶段完成招商任务的80%

  此阶段主要操作方案是通过项目广告宣传及内部预登记商户,进行提炼筛选,电话及DM营销方式,从商业项目对投资者的吸引程度分析,达成此目标较有保障。

  22006/09/17——2006/10/06第二阶段完成招商任务的20%

  此阶段进入招商成熟期,由于前期招入商户的口碑相传作用,会同时吸引同业或相关联商户;另外第一阶段的电话、DM营销的滞后反应将在此阶段收效;同时外埠招商赴当地设点的大规模展开;以及国际招商部分预计于此阶段到达见效最明显阶段。

  四、招商实施内容:

  1、招商人员的招聘工作:

  为了更好地完成项目的招商工作,需要根据需求进行对招商队伍的建立。由于项目属性的特殊性,以及工作进度和工作强度的实际要求,无法任用缺乏经验的人员,同时没有时间对销售人员进行从业岗位培养,故对招聘人员进行严格的从业经验及工作能力方面的考量。

  招聘原则:对商业专业的招商人员,必须具有本行业从业3年以上招商管理的经验,优先考虑从事过商业房地产项目的招商工作、招商策划等方面的工作经验、或从事相关行业市场招商、拥有行业内大量全国性和国际客户资源者。

八、广告宣传策略

  广告宣传是招商中占用费用比例最大,操作方式安排对招商工作又会起到极大影响的部分。广告策划得当,会取得事半功倍的效果,取得良好的招商业绩将成为顺理成章(具体策划工作视领导决定由公司进行策划,广告公司配合制作和发布,还是全权委托策划公司进行策划和实施)

  一、广告宣传准备工作:

  12006/05/01——2006/05/15由卓志公司广告部完成广告推广策划方案及创意(创意与预算由广告公司或卓志公司广告部做出)。由公司决策层及相关人员审定并提出修改意见。

  22006/05/16——2006/05/31完成所有招商印刷品的设计、排版、印刷。包括招商文案、招商楼书、名片设计制作、POP广告立牌、拉架、擎天柱、户外广告牌、流动广告、礼品等。

  二、广告宣传实施部分:

  12006/05/01——2006/05/15各种媒体发布准备工作就绪。

  22006/05/16——2006/05/31完成户外、流动广告、平面、电台的发布。

  32006/06/04正式招商开始。同时配合相关的公关活动。

  42006/06/16——2006/08/25密集广告轰炸期,海、陆、空全面协动(包括终端支持)

  52006/08/26——2006/09/05间歇叙述性广告投放,与形象广告穿插进行。根据招商情况调整广告发布力度,总体遵循递减投放的原则。

  62006/09/06——2006/09/20根据招商进展情况,顺利的情况下调整大幅减少流动媒体的投放力度(成本控制),保留平面媒体的投放计划。

  72006/09/20招商工作进入尾声,完成预定计划任务。

  82006/09/20——2006/10/01策划开业庆典准备工作。

  开业庆典

  开业庆典就是掀起盖头的时候,应该做到浓重、热烈,并且得到社会各界的祝贺,场面必须宏大。除了必要的广告宣传方面的支持,同时还要将公关放在极重要的位置。调动一切可利用的社会资源,包括剪彩领导的确定:市区政府要员、体委有关官员、文化部门有关领导、各行业协会、商业组织领导。

 


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