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浙江大学科技园招商案例

[产业开发][项目招商][战略分析]作者:智库编辑员
项目区位概况 本项目位于长三角经济圈范围内的杭州市钱塘江南岸滨江区南环路上,属于国家高新技术产业开发区政策区块。该区块是国家高新技术企业的研究和创业基地,聚集了如

项目区位概况
本项目位于长三角经济圈范围内的杭州市钱塘江南岸滨江区南环路上,属于国家高新技术产业开发区政策区块。该区块是国家高新技术企业的研究和创业基地,聚集了如UT斯达康、东方通信、浙大中控、恒生电子、信雅达等众多著名高新企业;本项目同时与杭州国家高新软件园及其他高新企业相互辐射,创新、科技氛围浓厚,是杭州国家级软件、集成电路设计、通讯与动画等多产业的创制造基地。
本区块与著名的西湖风景区一桥相连,之江度假村、龙禧酒店、速8酒店和正在建设的龙禧硅谷等知名星级酒店配套,临江花园、彩虹城、银色港湾、太阳公寓等大型居民住宅区相继开盘落成,高新区公建中心、钱江大桥桥头景观等生活、工作休闲场所的规划和设计;随着各居民住宅区入住率的提高和高新企业自身的不断发展,依托新区生态型建设设计理念,本区块将发展成为杭州未来南岸EOD(生态商务区)经济圈和高新技术产业领袖区。
项目服务概况
本项目本质属于科技园项目,其以高新技术为主体,视创造为生命,通过为科技型企业提供办公、后勤于一体的商务空间,创造更多的政策优惠、综合服务、专业管理的附加价值。
本项目的入驻企业首先可以凭相应资格享受到国家关于高新区的优惠政策,包括所得税税收、对外经济合作、设备折旧、对外进出口贸易及职工福利等多方面的实质性内容。其次就是可以国家、省、市有关部分对浙大科技园出台的专向扶持政策,包括国家科技部创业基金资助、浙江省科技企业孵化基金支持、高新技术成果转化风险投资及融资贷款担保和高新企业人才股权税收免征等内容。再次针对浙江大学出台的一系列资源共享和人力资源培养等方面的鼓励措施。
本项目本着发展成为个性化商务空间、专业化高新企业孵化园区的目标积极主动向入驻企业提供完善、优质的服务。
首先向入驻企业提供基础性的服务,包括办公场所的提供、通讯网络接入管理服务、共享商务设施租赁服务、职工生活后勤服务等诸多方面的商业房产的基础性内容。其次提供高新企业的代理服务,包括有高新企业认定审核、企业项目管理、知识产权保护等多类型的代理工作,进行集中政府公关,节省入驻企业的交际成本。再次就是为发展中创业型企业提供咨询服务,包括有投资规划、资金管理、法律顾问、市场调研和产品拓展等高附加值的商务服务体系。同时还可以依托浙江大学的科研成果和人力资源背景,为入驻企业提供人才培养和引进,并为企业的人力资源管理工作提供咨询和集中管理的服务。最后园区还可以通过园区内部及浙大科技园体系为在园企业提供技术交流、产权交易、经济合作、资源内部利用等技术性服务。
SWOT分析
优势分析
1、区域政策优势:
本项目针对于非高新区板块的企业具有明显的高新政策优惠的优势,这对吸引以IT、信息化、生物医药、动画等行业的科技研发企业为主的目标群体具有很直接的意义;同时天堂硅谷中的创新大厦、高新软件园、动画基地、恒生电子、信雅达、东方通信、浙大中控等知名企业的周边布置,使之形成一个高新联动板块。但是由于杭州高新区分文教高新区和滨江高新区,在一定程度上文教高新区的市区概念对本项目区域的政策优惠优势具有一定的影响。
2、园林化布局
本项目作为一个科技园区,最大的特色就是园林化布局;所谓园林化布局包括生态型环境设计、充足的配套保障、统一的管理协调。园区型商务群在一定程度上发挥居住、办公互动一体化的作用,是吸引中小创业企业SOHO办公情节的最好优势。
3、浙大科技园系的规模背景
浙江大学国家大学科技园是国家一个重点的科技企业孵化器项目,是浙江省唯一的国家级科技园、省青年创业基地;拥有百年浙大资源和信誉保证,本案可以充分利用浙大科技园的品牌形象优势。
劣势分析
1、地理位置
本案地处杭州滨江区,在杭州很多人的观念里面,滨江属于杭州的郊区,甚至被划入箫山区,一定程度上影响了本案的杭州商务概念。同时由于文教高新区的存在,一定程度上也激化了滨江的距离感。建议在宣传过程中,加强对钱江一桥、四桥、三桥贯穿市区和江南大道连接箫山国际机场的交通枢纽概念,并提升因临江花园、太阳国际公寓、彩虹城、碧水豪园、银色港湾等大型住宅区的交付使用而屈指可盼的区域活力概念,弱化地理位置劣势。
2、人气氛围
尽管滨江住宅房产大肆扩张、风起云涌,但是滨江房产还是以投资性住宅为主,区域人气很淡;商务氛围不强。尤其是商务写字楼,办公人员大部分居住在市区,区域的逗留时间也仅仅是上班时间,所以区域商业也不发达;预计需要3-5年时间滨江区活力才能展现。由此建议加强“引领高新风云,把握区域先机;筑就创业梦想,挥洒自由空间”;积极推广滨江高新区作为未来高新产业领头羊的发展前景,突出天堂硅谷著名企业集中圈。
机会分析
1、宏观经济发展机遇
随着长三角的经济腾飞,杭州政府确立主动接轨大上海的战略,在继续打造杭州休闲旅游城市战略的基础上,借杭州评为最佳居住城市的影响吸引科技新贵居住在杭州、创业在杭州,进一步加强天堂硅谷的建设;力争实现两对翅膀腾飞的梦想。政府的规划对于杭州高新区的发展注入了更多的机会。
2、微观特色机会
本案的个性化园林式写字楼设计,对于吸引从事高智力开发、研究、创作为住的公司具有教大的优势;该类目标群崇尚健康办公、个性化商务,追求体现企业独特审美取向和价值观的办公氛围,强调创造灵感、氛围营造的可塑性。本项目的生态布局、个性化设计是此类人群的最大机会选择。
威胁分析
1、区域竞争威胁
杭州写字楼市场在经历过大肆扩张后,已经逐渐显露出供过于求的状态,杭州写字楼空置率也逐步上升;尤其是随着钱江新城的开发,杭州写字楼市场的竞争将进一步加剧;而杭州作为旅游休闲城市,世界500强企业入驻率并不高,写字楼经济的空间有限。
2、装修程度威胁
杭州写字楼一直以酒店式商务配套、楼宇智能化、公共空间豪华氛围等概念为主导;本案为全毛坯交付,内墙粉刷乳胶漆,不安装中央空调或分体空调,在一定程度上降低项目的档次定位。
同时由于本案面对的群体大部分是初创业企业,其办公楼的装修工程对与新创企业的首期投资成本决策具有很大的劣势;一般新创立的公司初期投资很多,资金又不足,而且存在很大的风险,因此花巨资装修商务楼对于新企业来说具有一定的认可劣势;从而增加本案的波动。
SWOT分析总结
按照本案第二部分中项目研判的分析,本项目首先具有着个性化商务空间的特色概念,可以有效区分出周边同类竞争威胁。然后借助本项目周边分布的各类商务楼群进行造势,加大区域的未来EOD和高新领袖府邸的概念发展方向渲染,从而弱化文三路高新区商务楼群对本地块的压力。再次就是利用浙大科技园西溪一期的招商火热现状,宣传本项目的分园机遇,从而借势造势。最后还需要通过对科技园前景的描述,更坚定入驻客户的创业信心和续租念头。
项目招商目标群定位
由以上对本案的分析我们可以看出,本案区别于其他盘的最大优势就是园区式生态型个性化科技类商务群,其具有园区的一体化配套、生态健康的环境控制、个性化排屋的SOHO理念和高新科技政策优惠等;由此本案的目标群体主要定位于一下四类:
信息、软件、医药等科技产业企业
该类企业具有申报高新企业的潜力,也就可以潜在的享受到高新区块的政策优惠;同时由于该类企业大多为创业型、发展中的企业,创业成本、空间和氛围、配套都是关注的要点。本案身处开发区低廉的租金水平、个性化小套型办公间、园区集群经济、工作生活一体化配套;对该类企业具有一定吸引力。由于本案作为科技园项目,考虑到未来的孵化器发展方向和稳定的科技园区品牌,该类企业占目标群60%。
艺术前沿
杭州近年兴起的LOFT写字楼风潮,野风?现代领地已经开始打造杭州首个LOFT写字楼。本项目的推出,依其园林史生态布局、排屋式独立空间、完备的后勤保障,极大的增强了办公氛围的可塑性和创作灵感的刺激度,为广告策划、创意工作室等艺术前沿企业营造至上的宽松、自然的办公氛围,满足此类企业对个性化、艺术化办公的需求。此类企业对活跃本案的SOHO商务和个性化理念大有裨益,因此可以其控制在20%左右。
管理前研
由于本项目前述所定位的两类企业,更多的倾向中小企业,其管理基础薄弱,更多的精力和企业能力倾向技术科研、创意艺术;而这类企业又是高速发展的企业,在一定程度上需要外来的企业投资分析、管理咨询、财务谋划、法律支援等专业性的管理前沿服务。依本案内部众多的这种需求,建议选择10%的管理前沿服务企业入园。
其他类型企业
其他类型企业可包括外地企业驻杭州办事处、外资企业和物流企业等。其中驻杭办事处有一大部分因需要生活、工作一体化而“屈居”住宅、公寓;外资企业在WTO放开之际快速增加,国外SOHO办公的理念和新入杭州时成本节约可以吸引更多外资的注意;物流企业主要为裙楼大开间所定,因江南大道、钱江一桥、复兴大桥等组成的滨江快速交通网,直达箫山国际机场、城站火车站等重要城市出入口。该类企业建议选择约10%定位。
项目招商的全案思路
1、借力造势,演绎浙大科技园体系
本项目处于长三角的核心城市——杭州,受到近年来长三角的快速增长势头和国家关于加强高新技术、高附加值产业的培育政策倾向的影响,本项目具有较强的宏观面优势。浙大科技园西溪一期招商进展迅速,现已经达到了满租,这足以证明浙江大学的品牌效益;本项目已签约于浙大科技园分园项目,完全可以利用浙大科技园前期招商所做的宣传和影响为本项目造势,打出“浙大科技园,在滨江继续演绎精彩”的口号。
2、挖掘特色,渲染个性化的SOHO休闲办公理念
任何一个项目,一定具有它的特色地方,如何挖掘出项目特色并加以利用、渲染,对项目的推广和价值的提升都将起到重大的作用。杭州市在近年长三角经济活跃之期,大量的商务楼、科技园、经济开发区如雨后春笋般冒出来,一定程度上造成相对的竞争压力。本项目在建筑单体上采用了杭城首创的复式孤套商务楼设计,为本项目的个性化办公概念提供机会;同时项目在建筑环境上采用生态型花园设计,为绿色办公、休闲商务打下基础;项目在面积上使用300平方米左右的独立空间,为发展中企业和创业型企业打造SOHO型创意灵感空间。
3、协作区块,描绘杭州未来EOD方向
从杭州城市的发展历史来看,武林商务圈、黄龙商务圈等都和周边的居民氛围和商务概念有关,尤其是近年新发展的黄龙商务圈,借助体育概念把黄龙商务圈塑造成杭州高档写字楼区块;现在杭州在钱江新城新建各式商务楼,计划形成杭州CBD区域。本项目随着周边各大型住宅小区人气逐步旺盛和各类商务办公楼的落成招商,辅以新区建筑生态型设计和前瞻性规划,联合区块其他项目和企业,充分描绘出区块的EOD发展方向和高新技术产业领袖区。
项目招商的“宣传概念”提炼
1、首先本项目是高新技术开发区的科技园项目,入住本园区的企业经过认定成为高新企业后,可以享受高新技术产业的各项优惠政策;但是由于市区文三路也属于高新技术开发范围,而且该区块的商务氛围比较浓厚,尤其是各大数码广场的相继落成,为繁荣文三路区块高新区提供更多人气,一些电脑软件公司更多的选择该区块办公。
如何突出本项目的政策实惠,又有效避开文三路竞争,建议选择“借力造势”,提炼出“高新区块的领袖空间——之江商务区”,既可以利用高新区的政策优惠概念,同时可以借文三路商务区的陈旧、拥挤等不足,推出一种新陈代谢、脱胎换骨的感觉。同时本项目挂靠浙江大学国家大学科技园,有着浙江大学的无形资产和浙大科技园的前期招商轰动,从而提炼出“浙大科技园,滨江延续精彩”的概念。
2、其次本项目的建筑设计大部分为个性化写字楼,在当今很多创业型企业选择居民小区办公的现状下,一个专业的单套个性化商务小区,可以为该类企业提供更多的尊荣空间和更好的外在形象。由此建议提炼出“我的空间,我做主”、“个性空间、尊荣舞台”和“杭城首个专业SOHO商务空间”等多个概念,并配以优秀的平面设计广告。
3、本项目作为一个园林式的建筑群,具有一定的整体性,从而塑造起一个群体经济、规模效益形象。项目生态型的环境设计和园区化的建筑格局,为培育资源内部交流、商务设施共享、工作生活互动的休闲商务概念提供可行,由此提炼出“休闲商务,工作与生活互动;财富人生,创业与尊荣同步”的概念。
项目广告平面的设计工作
一个好的项目,一定需要进行一定的广告宣传;而一个好的广告宣传,必须制作出一个吸引目标群体注意的广告文本。
本项目属于办公用房招商,其目标群体为企业或者计划创业的个人,在文本制作上一定要体现出商务的舒适、尊荣和相应的成本控制等因素。项目广告宣传由公司内部制作出合乎项目实际情况和突出项目优势的文案,而后和专业的广告设计公司进行平面效果的合作。广告宣传文本主要包括一下内容:
1、宣传手册——反映出项目更多的内容,满足大部分目标客户的认知需求。
2、单页广告——反映出项目的特色,告知性说明项目招商信息,属于项目公开期的主要媒介;在制作上需要体现出很强的艺术效果的震撼作用。
3、户外视觉广告——突出项目整体的概况和独有的特色,为目标客户群体提供直观的、气派的招商宣传资料。
4、其他报纸、网络、广播等媒体广告——按照招商目标需要,针对个别效果比较好的媒介、网站进行广告设计和传播。
由于公司现在人力资源中对平面设计的人员的缺乏,而前期工作联络的广告公司实力和水平有限,无法做出独立的广告设计方案;针对房地产广告设计中的意境把握和描绘明显的不足;而项目的广告宣传文本对于项目招商推广和项目形象具有举足轻重的意义;所以建议公司针对外来的广告设计另请专业的广告设计公司,最好选择具有一定房地产广告操作案例的公司。


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