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盛世金沙项目招商方案

[项目分析][招商业态][地产开发]作者:肖天
项目处于路段中间,两端的项目尚未启动,将商气隔断
一、 产品
1、项目处于路段中间,两端的项目尚未启动,将商气隔断;
2、项目体量不大,属社区商业物业,项目不属于高档次物业,并且对业态有一定的限制要求;
3、进深长、柱子粗、柱距窄、层高矮、无烟道、无天燃气等配套不完善;
4、二楼只有一个楼梯可以上下,对经营商家的规模有很大的限制;
5、由东至西车辆调头不方便;
6、项目位于快速车道旁边,人流量少;
7、停车位不足,无法满足品牌商家的需求;
8、项目已建成时间较长,使客户误认为该项目存在一些问题,不适合经营;
二、 市场
1、周边的商铺租金比较低,不能对本项目起到支撑作用;
2、项目同侧全部为临街小商铺,商业业态混杂,且经营状况不好,对本项目不能起到一个带动作用;
3、香格里拉的商铺现在只有两家在经营,其余几家因经营状况不好相继关门,此商铺的租金报价(50元/平)及售价(3500元/平)都比该项目低,并且还可以讲价;因属于同一个项目,相同的配套,相同的位臵,对我们的招商工作有很大影响;
4、街对面两边各有一个高档纯商业物业,位臵、硬件条件均优于本项目,属高档纯商业物业,是各种大型品牌商家的首选;
5、项目同侧目前还没有大型品牌商家进驻,对引进品牌商家有一定难度;
6、该区域虽然规划为高档住宅区,但现周边已入住楼盘均属于2004年以前的楼盘,规模相对较小,当时房价较低,目前且外观陈旧;其它待建项目均要在两年后才能入住,目前该区域还未能体现出属于高档居住区;
7、该片区目前只有西单、百安居、创美进驻,且普通反映经营状况不好; 8、现在已是10月中下旬,各行业已进入经营的旺季,却停止了新店的拓展,并要等到明年春节后,才进入一个拓展开店的高峰,所以来电和来访的商家会更少。
三、 商家
经过三个月的招商工作,现已拜访九类业态商家,包括餐饮、娱乐、休闲、金融、汽车、电动车、大型卖场、IT、社区配套等,现就商家所反馈的问题进行汇总:
1、商家需求面积普遍较小,普遍在200—300平米左右,只有少量需要800平米以上,考虑整层租赁及整租的只有几组;
2、租金报价过高,与其心理价位相差较远,商家心理价位基本为一楼40元/平米,二楼15元/平米;
3、招商优惠政策过低,没有吸引力;
4、租赁年限都比较短,一般为2-3年;
5、需求一楼的客户多于需求二楼的客户;
6、车辆掉头的交通问题是客户反映最为普遍的;
7、目前周边消费水平不高,入驻率也较低,商家大概需要两年的培育期;
8、在对前期意向客户进行回访时客户反映招商政策迟迟未得到回复,已经有其他考虑,导致我们的客户流失率很高;
9、客户对后期物业管理及经营管理方面提出的一些问题需要尽快明确,如物业管理的服务内容、经营管理方面的政策及管理条例等;
10、大多数是由于新文化宫的修建而搬迁至此,原来都与香格里拉开发商接触过
由于租金过高,并且不零租而放弃该项目;
11、前来咨询及电话拜访的客户要求租赁的面积比较小,大部份在300平左右,
并且以做餐饮及茶楼的居多,要求租赁一楼的客户占85%。
针对以上的市场反馈情况,我们对招商策略及招商方案提出相应的调整方案,调整思路如下:
一、 招商面积:之前的招商主要对象是整体或分层整租的商户,但是这样的商户因数量较少,且条件苛刻而无法达到我们的预期要求,所以考虑将商铺化整为零,面积保持在400㎡/间-1100㎡/间的范围内。
二、 招商政策:
1、租金:(报价) (底价)
①1-1:60元/㎡〃月 45元/㎡〃月
②1-2:55元/㎡〃月 40元/㎡〃月
③1-3:60元/㎡〃月 45元/㎡〃月
④2-1:35元/㎡〃月 25元/㎡〃月
⑤2-2:35元/㎡〃月 25元/㎡〃月
2、免租期:
①一层免租期为1个月
②二层免租期为1-2个月
③若租赁范围包含1-2层,且面积较大,则可考虑整体2个月
3、递增率:按每年5%的方式进行递增
4、租期:2-3年
三、招商业态:
1、银行 2、美容美发 3、汽车快修美容 4、茶楼 5、经济型酒店 6、网吧 7、办公写字楼 8、保健 9、其它
四、招商策略:
1、利用一些商家先入场装修,促进一些观望的主力商家尽快入驻;
2、面积划分小之后,有利于租赁单价的上涨,并对商家的选择范围变宽;
3、缩短招商的周期,尽快实现项目的价值。

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